“Bắt đáy” thị trường bất động sản

Bất động sản liền thổ ở TP.HCM - giá vẫn không ngừng tăng

Quý I/2020, Zeitgeist Nhà Bè (TP.HCM) mở bán với hơn 300 sản phẩm, gồm: nhà phố có mức dao động từ 9,5-11 tỷ đồng, villa song lập 13,5-15,5 tỷ đồng.

Đến nay, thị trường thứ cấp đang chào với mức giá 18-19 tỷ đồng cho sản phẩm nhà phố và 26-28 tỷ đồng cho sản phẩm biệt thự.

Thị trường nhà phố/biệt thự tại TP.HCM trong quý II vừa qua đã cho thấy sự cải thiện với nguồn cung sơ cấp tăng 18% so với quý trước đó. Tỷ lệ hấp thụ các sản phẩm này của thị trường cũng ở mức cao, tăng 15% so với 3 tháng đầu năm. Tuy nhiên, chuyên gia Savills đánh giá xu hướng nguồn cung bất động sản liền thổ hạn chế tại TP.HCM sẽ tiếp tục duy trì, song đây là cơ hội cho các thị trường lân cận với hệ thống giao thông hạ tầng cải thiện.

Báo cáo quý II/2022 của Savills cho thấy, nguồn cung bất động sản liền thổ đang dần phục hồi trải dài khắp TP.HCM. Nguồn cung xây sẵn sơ cấp tăng 18% theo quý và 1% theo năm đạt 577 căn. Nguồn cung mới đóng góp hơn 370 căn hay 64% nguồn cung sơ cấp từ 6 dự án mới và 3 giai đoạn tiếp theo tại TP. Thủ Đức, quận 12, huyện Bình Chánh và Nhà Bè góp phần tăng 22% theo quý.

Tương lai, nguồn cung tại TP. Thủ Đức đến từ các chủ đầu tư lớn như The Rivus Elie Saab của Masterise Homes, The Classia của Khang Điền, các giai đoạn tiếp theo tại The Global City SOHO của Masterise Homes và The 9 Stellars của Sơn Kim Land.

Nguồn cung hạn chế ở TP.HCM, bất động sản liền thổ đang dịch chuyển về các tỉnh vùng ven như Long An, Đồng Nai... Ảnh: Đình Nguyên

Trong quý II, lượng giao dịch bất động sản liền thổ đạt hơn 370 căn, tăng 54% theo quý với tỷ lệ hấp thụ là 64%, cải thiện 15 điểm phần trăm theo quý. TP. Thủ Đức dẫn đầu thị trường với 52% tổng lượng giao dịch. Các sản phẩm trên 18 tỷ đồng chiếm ưu thế với 64% lượng giao dịch và được hấp thụ 68%.

Những năm gần đây mặc dù thị trường bất động sản có nhiều biến động tuy nhiên tỷ suất lợi nhuận đối với sản phẩm bất động sản liền thổ có mức độ tăng giá khá cao dao động từ 20-25%/năm. Thậm chí tại một số dự án, khu vực giá thị trường thứ cấp tăng 40-50%/năm.

Đơn cử như dự án Zeitgeist Nhà Bè mở bán với hơn 300 sản phẩm vào quý I/2020. Trong đó, giá bán của nhà phố có mức dao động từ 9,5 -11 tỷ đồng, villa song lập 13,5-15,5 tỷ đồng. Đến nay, thị trường thứ cấp đang chào với mức giá 18-19 tỷ đồng cho sản phẩm nhà phố và 26-28 tỷ đồng cho sản phẩm biệt thự.

Tương tự, số liệu của JLL cũng cho thấy điều tương tự, nguồn cung nhà liền thổ tại TP.HCM ​​đạt 25.439 căn trong quý II. Trong khi đó, nguồn cung tiếp tục mở rộng ra các tỉnh vùng ven với 2.362 căn mở bán mới trong quý, giúp tổng nguồn cung vượt 32.000 căn. Đồng Nai và Bình Dương dẫn đầu nguồn cung mới lần lượt là 1.256 căn và 1.076 căn.

Giá bán sơ cấp tăng 12,4% theo năm tại thì trường nhà liền thổ TP.HCM và các tỉnh lân cận, đạt mức 3.202 USD/m2 đất. Ở TP.HCM, giá bán sơ cấp trung bình thậm chí tăng lên tới 21,2% theo năm do các dự án mở bán mới có mức giá cao hơn nhờ lợi thế vị trí. Ở các tỉnh lân cận, giá bán tăng mạnh nhất ở dòng sản phẩm nhà phố với mức giá từ 5-6 tỷ đồng/căn, ghi nhận mức tăng theo năm khoảng 11-13%.

Các chuyên gia của JLL cho rằng, tình hình thị trường nhà liền thổ tại TP.HCM tiếp tục đối diện với thách thức hạn chế nguồn cung mới phần còn lại năm nay do quỹ đất hạn hẹp và giá đất đầu vào tăng cao kỷ lục khiến các chủ đầu tư ngưng ra sản phẩm. Các thị trường mới như Long An, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ được chú ý nhiều hơn cùng với sự dịch chuyển này.

Cùng quan điểm, ông Hồ Đắc Duy, Quản lý cấp cao bộ phận kinh doanh Nhà ở của Savills nhận định, phân khúc nhà liển thổ tại TP.HCM trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng mặc dù hiện tại thị trường bất động sản tương đối trầm lắng và tính thanh khoản chưa cao. Nguyên nhân là quỹ đất khan hiếm, nguồn cung hạn chế và nhu cầu sở hữu cao khiến giá trị dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự sẽ tăng mạnh ở cả sơ cấp lẫn thứ cấp.

Bất động sản liền thổ vẫn là kênh đầu tư hiệu quả và nơi trú ẩn an toàn trong bối cảnh tình hình lạm phát tiếp tục tăng. Đây là dòng sản phẩm phù hợp với nhà đầu tư có nguồn tài chính ổn định, đầu tư trong trung và dài hạn.

Ngoài ra, đề án xây dựng chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021-2030 đã được phê duyệt định hướng tăng tỷ lệ nhà ở chung cư cao tầng và giảm dần tỷ lệ nhà ở thấp tầng trong các dự án khu trung tâm. Chính vì vậy, nguồn cung bất động sản liền thổ sẽ tiếp tục hạn chế. Nhưng đây cũng chính là cơ hội cho nguồn cung liền thổ ở các tỉnh lân cận.