Bom nợ Evergrande và nỗi lo tiềm ẩn ở Việt Nam

Duy Anh06:39 04/10/2021

Với khoản nợ khổng lồ hơn 300 tỷ USD, sự kiện Evergrande đang được các nhà đầu tư quan tâm: Liệu rằng vụ Evergrande sẽ ảnh hưởng đến Việt Nam?

Ảnh hưởng gián tiếp

Phân tích nguy cơ sụp đổ của Evergrande, tại Talkshow “Nhìn từ vụ Evergrande đến tương lai thị trường bất động sản Việt Nam”, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng, cho rằng, Evergrande có sụp đổ không ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản Việt Nam mà có thể chỉ ảnh hưởng gián tiếp.

Trong trường hợp các nhà thầu của Evergrande, nếu đồng thời là nhà thầu cho các dự án ở Việt Nam, khi “bom nợ” Evergrande bị vỡ, thì không còn tiền để trả cho các nhà thầu. Khi đó, các nhà thầu cũng không còn tiền để cung cấp nguyên vật liệu cho Việt Nam và đây cũng là ảnh hưởng gián tiếp chứ không trực tiếp. Theo ông Hiếu, Evergrande đứng trước nguy cơ phá sản là bài học rất lớn cho các nhà kinh doanh bất động sản tại Việt Nam trong việc phát hành trái phiếu.

Đồng quan điểm, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế – tài chính, nhận định thị trường bất động sản Việt Nam sẽ không hề chịu tác động trước “quả bom nợ” Evergrande.

Quan điểm của các chuyên gia về bất động sản Việt Nam từ vụ Evergrande

Theo ông Hiển, cả hai nước đều có những sự “chống lưng” và những sự lo ngại về thị trường bất động sản bởi đây là một ngành tăng nóng . Việc này sẽ tạo ra sự bất hợp lý khi giá quá cao tạo ra thị trường ảo. Cách thức phát triển của các công ty bất động sản hai nước đều chủ yếu dựa trên vốn vay từ ngân hàng và vay từ trái phiếu.

Việt Nam trong giai đoạn 2020-2021 phát hành trái phiếu ở các công ty bất động sản rất lớn. Một điểm tương đồng với Trung Quốc nữa là Việt Nam bán nhà hình thành từ tương lai trong khi không có những quỹ đầu tư tài chính bền vững, có nguồn vốn lớn và lâu dài.

Ngoài ra, theo ông Hiển, Việt Nam không có những công ty bất động sản huy động trái phiếu quốc tế nhiều như các công ty Trung Quốc. Về huy động nội địa phải tách ra hai khoản, là huy động từ ngân hàng thương mại và huy động từ nhà đầu tư. Khi ngân hàng cho vay phải đảm bảo và Chính phủ phải giải quyết việc đó.

Video đang HOT

Theo quan sát GDP Việt Nam giai đoạn 2016-2021, tăng trưởng tín dụng thấp hơn GDP, tức là Việt Nam đã phát triển rất mạnh việc sản xuất và xuất khẩu, do đó hoạt động của nền kinh tế không còn thâm dụng vốn trong việc đầu tư bất động sản trong các năm trước. Do đó, mặc dù có những mối lo ngại về nợ của các công ty bất động sản Việt Nam, nhưng vẫn trong sự giám sát của NHNN.

Bài học từ Evergrande

Theo các chuyên gia, câu chuyện sụp đổ của Evergrande là bài học cho Việt Nam. TS. Nguyễn Trí Hiếu đánh giá, tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn tại ngân hàng đã bị rút ngắn lại, trước đây là 40% nhưng nay chỉ còn 37%. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) kéo tỷ lệ này xuống để các ngân hàng không dùng quá nhiều vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Đây là một điều cần quan tâm. Thời gian sắp tới sẽ có lộ trình kéo xuống 30%.

Đề xuất sửa luật tháo gỡ ách tắc lớn trên thị trường bất động sản

Về vấn đề pháp lý, Việt Nam giống Trung Quốc ở điểm là cho phép các nhà kinh doanh bất động sản huy động vốn bởi người dân. Họ huy động bằng cách gọi mời các nhà đầu tư đóng tiền mặt. Hiện tại, ở Trung Quốc có hàng triệu người đang đóng cọc theo kiểu vậy và với hy vọng khi dự án hoàn thành, Evergrande sẽ giao hàng đúng tiến độ và sẽ trả tiền lại cho người dân. Do đó, rất nhiều người dân ở Trung Quốc rất lo lắng và Việt Nam cũng tương tự vậy.

“Chính vì thế, Luật sửa đổi mới đây đưa ra các quy định phải có bảo lãnh của ngân hàng. Nếu công ty bất động sản ko trả tiền cho người dân thì ngân hàng đứng ra bảo lãnh sẽ trả cho người dân. Tôi không biết hiện bao nhiêu ngân hàng bảo lãnh cho các công ty bất động sản, bao nhiêu bảo lãnh được tranh chấp?” ông Hiếu băn khoăn.

TS. Nguyễn Trí Hiếu cảnh báo: “Bất động sản ở Việt Nam cũng tương tự như Trung Quốc. Các doanh nghiệp cũng có thể huy động vốn từ người dân theo hình thức bán bất động sản hình thành trong tương lai và khách hàng đóng tiền theo tiến độ xây dựng. Nếu doanh nghiệp bất động sản vỡ nợ, ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế, các chủ nợ và khách hàng đã bỏ tiền vào dự án. Do đó, cơ quan quản lý nhà nước cũng cần rút ra bài học từ vụ việc này”, ông Hiếu nói.

Ông Hiếu kiến nghị Bộ Tài chính, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước,… phải tăng cường các biện pháp thanh tra, kiểm tra tất cả trái phiếu được phát hành bởi các doanh nghiệp bất động sản, ngăn chặn kịp thời những doanh nghiệp không có thực lực, không đủ năng lực tài chính phát hành trái phiếu. Nếu Việt Nam có một vài doanh nghiệp rơi vào tình trạng như Evergrande có thể sẽ tạo ra phản ứng dây chuyền rất nguy hiểm cho cả thị trường.

'Quả bom nổ chậm' nguy hiểm hơn cả khủng hoảng Evergrande của ngành bất động sản Trung Quốc

Giới phân tích cho rằng các vấn đề kinh tế của Trung Quốc còn lớn hơn nhiều cuộc khủng hoảng liên quan tới tập đoàn bất động sản Evergrande.

Logo thành phố Evergrande ở Vũ Hán, Trung Quốc. Ảnh: Getty Images

Theo tờ Foreign Policy, tuần trước, các thị trường hoảng loạn vì ngành bất động sản Trung Quốc và tập đoàn Evergrande - nhà phát triển bất động sản lớn nhất và mắc nợ nhiều nhất ở nước này.

Vấn đề của Evergrande mới nổi lên gần đây khi các thị trường mới đột nhiên đồng loạt coi ngành bất động sản Trung Quốc là mối đe dọa lớn với đà phục hồi kinh tế toàn cầu, cũng như với triển vọng tăng trưởng dài hạn của Trung Quốc. Tuy nhiên, trong chục năm qua, các nhà quan sát Trung Quốc đã lo ngại về tình trạng mất cân bằng trên thị trường bất động sản nước này, thường coi đây là một trong những bong bóng tài chính lớn nhất lịch sử.

Tại Trung Quốc, thị trường bất động sản liên tục mở rộng vì các nhà đầu tư và nhà phát triển thường nghĩ rằng ngành này quá quan trọng với Trung Quốc nên nếu có suy giảm thì cũng sẽ chỉ trong ngắn hạn. Họ cho rằng Chính phủ Trung Quốc sau cùng sẽ can thiệp để cứu các thị trường tài chính và doanh nghiệp đang gặp vấn đề để tránh thảm họa kinh tế, xã hội. Ví dụ như phản ứng khi thị trường chứng khoán khủng hoảng năm 2015 và gói kích thích tiền tệ, tài chính khổng lồ năm 2008-2009.

Tuy nhiên, hiện nay, Trung Quốc chật vật kiềm chế giá bất động sản tăng nhanh và tình trạng đầu cơ nảy sinh từ bong bóng bất động sản. Giới chức nước này đã phải sử dụng những biện pháp mạnh hơn, gây ra những tổn thất kinh tế nghiêm trọng. Sau mùa hè chứng kiến nhiều động thái pháp lý quyết liệt nhằm vào một số công ty ngành tư nhân, các thị trường tài chính đang đau đầu với câu hỏi chính phủ sẽ quyết liệt tới mức độ nào.

Thị trường bất động sản Trung Quốc về cơ bản đang mất cân bằng: quá nhiều nhà, quá ít nhu cầu, không đủ người chuyển tới những nơi mà nguồn cung nhà đang quá thừa thãi. Tỷ lệ đô thị hóa và tỷ lệ hình thành hộ gia đình ở Trung Quốc đạt đỉnh đúng vào khoảng thời gian mà dân số ở độ tuổi lao động bắt đầu suy giảm trong giai đoạn 2013-2015.

Tuy nhiên, tỷ lệ các dự án xây dựng nhà chung cư mới tiếp tục tăng, ngành xây dựng tiếp tục thúc đẩy nền kinh tế Trung Quốc. Các dự án như vậy đạt mức cao mới năm 2019, khi các nhà phát triển bắt đầu xây dựng khoảng 18-19 triệu căn hộ. Khi đại dịch COVID-19 ập tới, số lượng dự án mới giảm dần trong năm 2020.

Nhưng không có đủ người trẻ tuổi có khả năng mua những căn hộ này trong tương lai. Tập đoàn Rhodium ước tính tỷ lệ hình thành hộ gia đình đô thị trong tương lai là 5-7 triệu/năm trong 10 năm tới và sẽ giảm dần. Trước đó, tỷ lệ là 9-10 triệu/năm.

Tỷ lệ đô thị hóa cũng giảm. Số cuộc hôn nhân hàng năm ở Trung Quốc đã giảm 40% so với mức đỉnh năm 2013. Sai số trong dự báo tỷ lệ hình thành hộ gia đình có thể là 1-2 triệu vụ/năm, nhưng vẫn có quá ít người cần nhà mới trong khi số căn hộ đang được xây lại quá nhiều. Hơn nữa, giá căn hộ lại ngoài tầm với của nhiều người mua.

Trong chục năm qua, người mua căn hộ mới ở Trung Quốc có hai loại chính: mua để đầu cơ, đầu tư chờ giá tăng; mua để đổi chỗ ở do nhu cầu hoặc buộc phải tái định cư.

Cả hai loại người mua này đang gặp áp lực. Nhà đầu tư và đầu cơ khó mua được căn hộ ở những thành phố họ muốn mua vì bị chính sách cản trở. Một số người ngày càng lo ngại các nhà phát triển không thể hoàn thành dự án mà họ hứa xây. Tái định cư giờ cũng tốn kém hơn với các chính quyền địa phương do giá nhà tăng cao. Người muốn đổi nhà lại bị hạn chế về các khoản tín dụng. Từ năm 2015 tới nay, các hộ gia đình Trung Quốc đã vay 6,4 nghìn tỷ USD và ngân hàng trung ương đã cảnh báo rằng các hộ gia đình không có khả năng vay nữa.

Ngành bất động sản là ngành nợ dài hạn. Từ năm 2008, các ngân hàng Trung Quốc đã tăng gấp năm về quy mô và có thêm tài sản trị giá 41.000 tỷ USD, tương đương một nửa sản lượng kinh tế toàn cầu. Dữ liệu cho thấy ít nhất 27% khoản cho vay của ngân hàng thuộc về ngành bất động sản. Một phần lớn khoản cho vay từ các công ty, tổ chức phi ngân hàng cũng rơi vào ngành bất động sản.

Trung Quốc đối mặt với khủng hoảng nợ của tập đoàn bất động sản Evergrande. Ảnh: EPA

Khi vay ngân hàng khó hơn, các nhà phát triển tìm cách khác để mở rộng mô hình kinh doanh bằng cách bán trước khi xây. Điều này có nghĩa là người mua nhà sẽ là nguồn cung cấp tài chính để các nhà phát triển xây nhà.

Nhờ vào việc bán trước mà thị trường bất động sản Trung Quốc tiếp tục là động lực thúc đẩy kinh tế từ năm 2017 tới 2019. Nhưng điều đó khiến các nhà phát triển ngày càng phụ thuộc vào người mua nhà để có tiền xây dựng và người mua thì đặt cược vào khả năng giá nhà tăng. Hậu quả là thị trường ngày càng mang tính đầu cơ. Nếu các nhà phát triển đột ngột gặp vấn đề, họ sẽ không thể hoàn thành xây dựng nhà cho khách hàng đã trả tiền trước.

Để xử lý tình trạng mất cân đối cơ bản này, cuối năm 2020, Trung Quốc đã áp quy định mới về tài chính. Thay vì nhằm vào người cho vay, Trung Quốc nhằm vào người đi vay. Khi không còn nguồn tiền từ người mua nhà trả trước, các nhà phát triển buộc phải giảm giá mạnh để duy trì thị phần.

Giá nhà đang giảm toàn quốc, 8% trong tháng 7, 16% trong tháng 8 và 33% tới 25/9. Tháng 9 được coi là "vàng", còn tháng 10 là "bạc" với các nhà phát triển Trung Quốc vì là mùa bán hàng cao điểm trong năm. Nếu đạt mục tiêu, các nhà phát triển có thể "sống" cả năm còn lại. Nếu thất bại, họ sẽ bắt đầu hoảng loạn, giảm giá căn hộ, giảm dự án trong tương lai.

Tập đoàn Evergrande đang có khoản nợ 305 tỷ USD và chỉ là một phần nổi của vấn đề đang diễn ra khắp ngành bất động sản Trung Quốc. Nhiều nhà phát triển bất động sản, đặc biệt là những đơn vị mở rộng xây dựng trong giai đoạn 2017-2019, đã vỡ nợ hoặc có nguy cơ vỡ nợ.

Trung Quốc có tín hiệu rõ ràng cho thấy có ý định để nền kinh tế giảm phụ thuộc vào ngành bất động sản. Các nước này giải quyết khủng hoảng nợ của Evergrande sẽ là dấu hiệu với toàn bộ thị trường bất động sản. Nhiều người giả định rằng ưu tiên của Trung Quốc sẽ là chủ sở hữu nhà, nhà thầu, nhà cung cấp, chứ không phải là cổ đông và nhà đầu tư trái phiếu của Evergrande.

Truyền thông cho biết một số chính quyền địa phương đang chuẩn bị đảm nhận một số dự án của Evergrande để đảm bảo hoàn tất quá trình xây dựng. Chính phủ Trung Quốc nếu để xảy ra vỡ nợ không có tổ chức ở Evergrande hay các nhà phát triển khác, thì sẽ khiến hàng trăm nghìn người mua nhà và nhà cung cấp tức giận. Dự báo trong vòng 2 đến 3 năm tới, hoạt động xây dựng mới ở Trung Quốc sẽ yếu hơn rất nhiều và nền kinh tế Trung Quốc cũng sẽ yếu đi.

Cách Trung Quốc ngăn tác động của khủng hoảng Evergrande Ở nhiều nước, việc một tập đoàn nợ hơn 300 tỷ USD sụp đổ sẽ gây chấn động cả nền kinh tế, nhưng ở Trung Quốc thì chưa chắc. Thế giới tài chính đang dõi theo cuộc khủng hoảng của Evergrande, nhà phát triển bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới. Tuần trước, thời hạn thanh toán 83 triệu USD cho...