Cẩn trọng chiêu trò ‘lùa khách’ ép đặt cọc mua đất vùng ven

"Nguyên tắc không hồi tố" với dự án BT

Cơ chế thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT vẫn còn gặp nhiều vướng mắc do cách hiểu, vận dụng của các địa phương về "nguyên tắc ngang giá".

Tuyến đường nối Nguyễn Xiển (Q.Thanh Xuân) với Xa La (Q.Hà Đông) là một trong nhiều dự án theo hình thức BT. Ảnh: Lê Tiên

Hiện nay, việc sử dụng tài sản công (gồm quỹ đất, tài sản kết cấu hạ tầng, các loại tài sản công khác...) thanh toán cho dự án BT được thực hiện theo Nghị định số 69/2019.

"Đối tác" không bình đẳng

Tại Điều 3 Nghị định 69 (được sửa đổi bởi Nghị định số 35/2021) đã đặt ra nguyên tắc: "Việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư Dự án BT được thực hiện theo nguyên tắc ngang giá, giá trị dự án BT tương đương với giá trị tài sản công thanh toán".

Cụ thể hóa nguyên tắc này, Điều 7 Nghị định 69 đã quy định việc sử dụng quỹ đất sạch để thanh toán dự án BT: Căn cứ khối lượng xây dựng công trình dự án BT hoàn thành để xác định giá trị quỹ đất tương đương để thanh toán.

Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán lớn hơn giá trị dự án BT thì nhà đầu tư phải nộp phần chênh lệch. Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán nhỏ hơn giá trị dự án BT thì Nhà nước thanh toán phần chênh lệch cho nhà đầu tư tại thời điểm quyết toán dự án BT.

Điều 17 Nghị định 69 (được sửa đổi bởi Nghị định số 35/2021) quy định xử lý chuyển tiếp với các dự án BT cũ. Theo đó, các dự án BT được chia thành hai nhóm theo thời điểm ký Hợp đồng BT: Nhóm 1 là các dự án ký trước ngày 01/01/2018; Nhóm 2 là các dự án ký từngày 01/01/2018 đến ngày 01/10/2019 (ngày có hiệu lực của Nghị định 69).

Đối với Nhóm 1, Nghị định 69 sửa đổi quy định việc thanh toán cho nhà đầu tư tiếp tục theo hợp đồng BT đã ký. Trường hợp hợp đồng BT chưa quy định rõ vị trí, mục đích sử dụng của quỹ đất dự kiến thanh toán thì việc thanh toán tuân theo các luật liên quan đảm bảo nguyên tắc ngang giá.

Đối với dự án thuộc Nhóm 2, Nghị định 69 sửa đổi quy định việc thanh toán cho nhà đầu tư tuân theo các luật liên quan đảm bảo nguyên tắc ngang giá.

Như vậy, đối với các dự án BT thuộc Nhóm 2 thì Nghị định 69 không cho phép thanh toán cho nhà đầu tư theo hợp đồng BT đã ký, đồng nghĩa với điều khoản thanh toán của các Hợp đồng BT Nhóm 2 mặc nhiên... vô hiệu. Đây là rủi ro lớn đối với các nhà đầu tư, phản ánh tính chất bất bình đẳng giữa Nhà nước và nhà đầu tư.

Trái nguyên tắc áp dụng pháp luật

Rất may mắn là bất cập của Nghị định 69 chỉ xảy ra với các dự án nhóm 2, được ký kết từ ngày 01/01/2018 đến ngày 01/10/2019 và số lượng không nhiều. Tuy nhiên trên thực tế triển khai, áp dụng pháp luật, một số địa phương đã cứng nhắc trong việc thanh toán bằng quỹ đất, không tuân thủ điều khoản thanh toán của hợp đồng BT đã ký kết mà máy móc áp dụng "nguyên tắc ngang giá", "tương đương".

Hay như quy định chuyển tiếp tại Điều 17 Nghị định 69 (được sửa đổi bởi Nghị định số 35/2021) cùng cách hiểu, vận dụng pháp luật của các địa phương lại gây ra vướng mắc cho việc thanh toán các dự án BT cũ: Cơ quan nhà nước giao đất cho dự án đối ứng theo 2 giai đoạn nhưng sau giai đoạn 1, giá trị quỹ đất thanh toán đã vượt giá trị dự án BT thì không giao đất giai đoạn 2 (dù nhà đầu tư đã ứng tiền GPMB cho toàn bộ diện tích đất).

Hoặc với một số dự án nhà đầu tư đã ứng tiền GPMB cho toàn bộ diện tích đất để tạo mặt bằng sạch nhưng khi xác định giá trị tạm tính của quỹ đất này vượt giá trị dự án BT thì cơ quan nhà nước yêu cầu "cắt" một phần diện tích đất đối ứng để thanh toán mà không giao toàn bộ quỹ đất.

Mặc dù, Điều 152 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định: nguyên tắc "không hồi tố" - nguyên tắc cơ bản trong hệ thống pháp luật.

Mặt khác theo quy định tại điểm c khoản 5 Điều 101 Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020 (Luật PPP): "Kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành, việc chuyển tiếp thực hiện dự án áp dụng loại hợp đồng BT được thực hiện như sau: Dự án đã ký kết hợp đồng trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện việc triển khai thực hiện dự án, thanh toán theo quy định của hợp đồng BT đã ký kết và quy định của pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng".

Như vậy, tinh thần của Luật PPP là: Đối với hợp đồng BT đã ký kết từ trước khi Luật PPP có hiệu lực thì pháp luật tôn trọng hợp đồng đã ký, là căn cứ pháp lý để xác lập quyền, nghĩa vụ giữa các bên, bao gồm nghĩa vụ thanh toán.

Nếu áp dụng Nghị định 69 để thanh toán cho dự án BT cũ thì vừa trái nguyên tắc tại điểm c khoản 5 Điều 101 Luật PPP, vừa trái nguyên tắc "không hồi tố".

Từ những dữ kiện trên đây, có thể kết luận rằng với các dự án BT cũ mà hợp đồng BT quy định nhà đầu tư được thanh toán bằng toàn bộ quỹ đất sau khi ứng tiền GPMB thì cơ quan nhà nước cần tuân thủ đúng hợp đồng BT.

Việc này cũng sẽ giúp nhà đầu tư triển khai một khu đô thị hoàn chỉnh, đồng bộ. Tại thời điểm quyết toán dự án BT, nếu giá trị quỹ đất thanh toán lớn hơn giá trị dự án BT thì nhà đầu tư phải nộp khoản chênh lệch.