Cẩn trọng chôn vốn khi “ôm đất” chờ quy hoạch đường Vành đai 4

Thông tin về đường Vành đai 4 vùng thủ đô Hà Nội sẽ triển khai khiến nhiều nhà đầu tư khấp khởi mừng thầm.

Bởi trước khi thông tin này được trình Quốc hội, dọc tuyến đường Vành đai 4 đi qua, các nhà đầu tư đã săn hàng và “ôm sẵn đất”. Thế nhưng, trong tương lai, kịch bản vỡ mộng hoàn toàn có thể xảy ra với một bộ phận nhà đầu tư nếu như đưa ra quyết định sai lầm.

“Ôm đất” sẵn chờ quy hoạch đường Vành đai 4

Năm 2020, dù đúng vào thời điểm dịch bệnh nhưng anh Nhật (Hà Nội) và đội nhóm đã bắt đầu cho kế hoạch săn đất tại các vùng mà đường Vành đai 4 sẽ đi qua. Theo thông tin mà anh Nhật tìm hiểu, Vành đai 4 đi qua 7 huyện Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Oai, Thường Tín và Hà Đông. Tuy nhiên, nhà đầu tư này và đội nhóm tập trung “săn đất” tại khu vực Hà Đông. Trong khoảng thời gian từ năm 2020 đến nay, anh Nhật tiết lộ, đội nhóm chỉ “ôm đất” mà chưa có bất kỳ kế hoạch nào bán ra.

Mặc dù từ giá bất động sản khu vực Hà Đông hiện tại, nơi đường Vành đai 4 đi qua tăng đến 50% so với năm 2020, nhưng đội nhóm anh Nhật vẫn tiêu chí “gom hàng”. Tại khu vực Đồng Mai (Hà Đông, Hà Nội), một lô đất trong ngõ có mức giá 600-800 triệu đồng/lô 30-35m2. Lô đất có ô tô đi qua có giá khoảng 900 triệu đồng – 1,2 tỷ đồng/lô 30-35m2. Mức giá này khảo sát trong thời điểm năm 2020. Nhưng đến năm 2022, nhà đầu tư phải bỏ ra khoảng 1 tỷ cho lô đất trong ngõ và 1,5 tỷ cho lô đất có ô tô đi qua, thậm chí có thể tăng hơn tuỳ vị trí, diện tích.

Video đang HOT

Nhà đầu tư gom hàng “ăn theo” đường Vành đai 4. (Ảnh minh hoạ)

Dù chấp nhận mức giá tăng hơn so năm 2020, nhưng theo anh Nhật, hàng đã không còn nhiều, nhất là hàng đẹp. Nếu xác định đúng vị trí đường Vành đai 4 đi qua, tìm được lô đất đẹp thì 5 năm sau, mức giá chắc chắn sẽ rất khả quan, có thể tăng gấp 3.

Theo khảo sát, tại khu vực Sóc Sơn (Hà Nội), lượng nhà đầu tư đổ về nơi đất săn đất rất nhiều. Tình trạng này đã diễn ra cách đây hơn 1 năm trước. Đáng chú ý, các nhà đầu tư khoanh vùng tất cả các xã mà đường Vành đai 4 sẽ đi qua và xuống tiền. Tại xã Minh Trí, Bắc Sơn, Nam Sơn, giá đất dao động từ 6-7 triệu đồng/m2 (bao gồm cả đất thổ cư và đất nông nghiệp). Trước đó, mức giá đất tại các xã này chỉ dao động 2-4 triệu đồng/m2. Những lô đất nằm vị trí đẹp, sát đường lớn có mức giá từ trung bình từ 20-30 triệu đồng.

Theo môi giới khu vực này tiết lộ, có lô đất tăng gấp 5 lần trong một năm nhờ vị trí đẹp, dự tính sát đường Vành đai 4 đi qua. Lượng nhà đầu tư đổ về Sóc Sơn săn đất vẫn lớn.

Cẩn trọng không “vỡ mộng”

“Không phải tất cả lô đất nằm ở địa phận mà đường Vành đai 4 đi qua thì chắc chắn sẽ tăng giá” – đó là nhận định của anh Ngọc, nhà đầu tư bất động sản lâu năm đến từ Hà Nội.

Anh Ngọc nhắc lại câu chuyện ôm đất Đông Anh, Long Biên cách đây không lâu khi thông tin quy hoạch đô thị bên bờ sông Hồng được công bố. Lúc đó, giá đất của Đông Anh, Long Biên tăng đột biến, gấp 2, 3 lần chỉ trong thời gian ngắn. Nhưng giá đất tăng nóng chỉ trong khoảng thời gian ngắn, ngay sau đó là tình trạng đóng băng. Nhiều nhà đầu tư không thể thoát hàng.

Anh Ngọc cho biết, chỉ biết thông tin về quy hoạch mà không biết rằng khu vực nào, vị trí nào phân bổ cho mục đích gì, làm dự án hay hạng mục nào khác thì rủi ro rất lớn. Nếu quy hoạch chi tiết được công bố, nhà đầu tư có thể gặp hai trường hợp. Một là mua phải đất nằm trong diện thu hồi vì rõ ràng, quy hoạch cụ thể từng khu vực chưa công bố. Hai là mua phải đất không nằm sát quy hoạch được công bố, quá xa điểm dự án thì đất cũng chẳng thể tăng giá.

Liên quan đến hiện tượng “đua nhau” ôm đất ven đường Vành đai 4, nhà đầu tư Ngọc chia sẻ, chắc chắn cũng sẽ xuất hiện cảnh “chôn vốn” vì mua nhầm đất. Đã rất nhiều người trắng tay vì lao vào mua đất “ăn theo” quy hoạch, chẳng biết quy hoạch ở chỗ nào, vị trí đâu.

Ví dụ như ở đường Vành đai 4, mọi thông tin mới là chủ trương đầu tư. Nhưng nhà đầu tư ôm đất tất cả các khu vực mà có thông tin đường sẽ đi qua, không cần biết vị trí đó cách xa hay gần đường, hay có nằm trên con đường đã đi qua hay không?

“Nhà đầu tư cũng có thể mua nhầm phải đất nằm trong diện thu hồi vì thực tế đã có thông tin chính xác về đường nằm ở đâu? Hay nhà đầu tư mua lô đất cách quá xa đường Vành đai 4. Cần phải nhắc lại, đường Vành đai 4 là loại hình cao tốc. Như vậy sẽ có nút giao lớn, và có những đoạn phải làm đường gom. Đất ở các khu vực sát đường gom, bị ngăn sông cách chợ với khu vực khác thì liệu giá đất có tăng? Đất sát ở khu vực nút giao cũng có sẽ tăng? Đó là điều nhà đầu tư cũng phải lưu ý để cẩn trọng không bị chôn vốn”.

Thị trường bất động sản thiếu "vốn dữ liệu" Đất đai, nhà ở nếu được đăng ký dữ liệu đầy đủ sẽ tạo giá trị chính thức, góp phần vốn hóa thị trường bất động sản (BĐS) và góp phần loại bỏ "vốn chết" trong xã hội. Kinh nghiệm Hàn Quốc cho thấy, Hiệp hội BĐS Thành phố Xơun đã có hệ thống cơ sở dữ liệu về đất đai, nhà ở...