Lạm phát xảy ra, thị trường bất động sản có đảo chiều sang sôi động?

Sau cú "chôn" vốn tiền tỷ tại Vân Đồn, đã đến lúc nhà đầu tư có tin vui!

Giai đoạn 2017 - 2018, khi có thông tin quy hoạch đặc khu kinh tế Vân Đồn, thị trường bất động sản lập tức đón cơn sốt đất điên cuồng.

Thế nhưng, sau cơn sốt ảo, không ít nhà đầu tư đã "chôn" vốn nhiều năm. Đến nay, thị trường này đang có tín hiệu rục rịch trở lại.

Khoảng 4 năm trước, Vân Đồn từng là điểm nóng của thị trường bất động sản khi có thông tin nơi đây trở thành đặc khu kinh tế. Cơn sốt đất càn quét thị trường Vân Đồn khiến giá đất liên tục tăng chóng mặt. Câu chuyện nhà đầu tư vác bao tải tiền đi mua đất hay môi giới kiếm tiền tỷ mỗi ngày đã thể hiện được sức nóng của bất động sản Vân Đồn.

Thời điểm đó, giá đất thổ cư tại Vân Đồn chỉ trong thời gian ngắn đã tăng gấp 2 - 3 lần, giá đất nông nghiệp cũng liên tục tăng nóng và được nhiều nhà đầu tư săn đón.

Đơn cử, một mảnh đất rộng 150m2 tại xã Đông Xá trước thông tin quy hoạch đặc khu kinh tế được rao bán với mức giá hơn 7 triệu đồng/m2, thì sau khi có thông tin đã nhảy vọt lên tới 23 triệu đồng/m2, tăng gần 4 lần chỉ trong thời gian ngắn.

Nhiều lô đất khác dù giá đã cao cũng tăng theo ngày, như đất dự án Phương Đông tăng mạnh từ 28 triệu đồng/m2 lên 33 - 34 triệu đồng/m2 chỉ trong một tuần. Những lô đất có vị trí đẹp, mặt tiền trục đường chính đường ở thị trấn Cái Rồng, mức tăng tăng 5 - 7 giá so với thời điểm trước Tết 2018, từ 23 - 28 triệu đồng/m2 lên 28 - 35 triệu đồng/m2. Thậm chí, những vị trí đẹp ở Đông Xá, thị trấn Cái Rồng, trong cơn sốt đất đã bị đẩy giá lên tới 40 - 50 triệu đồng/m2. Nhà đầu tư, môi giới ồ ạt đổ về Vân Đồn làm giàu và chọn nơi đây là điểm đến của dòng tiền.

Tuy nhiên, giữa năm 2018, thông tin quy hoạch đặc khu kinh tế được Quốc hội bấm nút dừng lại, thị trường bất động sản nơi đây có dấu hiệu chững lại, sau đó xuất hiện tình trạng bất động sản lao dốc tại khu vực này. Không ít nhà đầu tư đã "chôn" vốn nhiều năm, thậm chí chấp nhận cắt lỗ tiền tỷ.

Điển hình là trường hợp của anh Quang Phú, nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội kể: "Thời điểm 2017 - 2018, tôi liên tục nhận được cuộc gọi từ môi giới mời mua đất tại Vân Đồn. Cùng thời điểm đó, xuất hiện thông tin chuẩn bị thành lập đặc khu kinh tế nên tôi đã sôi sục tìm đất khu vực này".

Sau đó, anh Phú đã bỏ 7 tỷ đồng để mua 3 lô đất, mỗi lô có diện tích 80m2, tổng 240m2, tương đương hơn 29 triệu đồng/m2. Thời điểm xuống tiền mua, chỉ sau vài ngày mảnh đất của anh Phú đã tăng vọt lên 35 triệu đồng, thậm chí có lúc được trả lên tới 38 triệu đồng/m2.

Khi đó chỉ mới nhẩm tính anh Phú đã lãi khoảng 1,5 tỷ đồng. Lúc đấy, anh Phú vẫn đắc chí cho rằng đầu tư đất Vân Đồn là đúng đắn nên dù lãi nhưng anh vẫn cố giữ thêm. Tuy nhiên, "người tính không bằng trời tính", chỉ sau 2 tháng đầu tư, việc thành lập đặc khu kinh tế Vân Đồn dừng lại. Từ đó, giá đất quay trở lại giá trị thật.

"Từ lúc đạt đỉnh khoảng 35 triệu đồng/m2, giá đất tại Vân Đồn rớt thê thảm xuống còn còn hơn 25 - 27 triệu đồng/m2. Đến năm 2021, giá đất đã được đưa về khoảng 20 - 23 triệu đồng/m2. Giá đã chạm đáy khiến tôi băn khoăn giữ lại cũng không được mà bán cũng không xong", anh Phú chia sẻ.

Mặc dù lỗ nặng nhưng đến tháng 3/2021 lợi dụng cơn sốt đất cục bộ khiến thị trường bất động sản nóng lên. anh Phú đã phải bán tất cả 3 lô đất, với giá 22 triệu đồng/m2, tổng 5,3 tỷ đồng, tức lỗ 1,7 tỷ đồng sau hơn 2 năm đầu tư.

Sau cú sốc quy hoạch đặc khu kinh tế "hụt" và liên tiếp hơn 2 năm đại dịch Covid-19 khiến thị trường bất động sản Vân Đồn rơi vào trầm lắng, mỗi khi có quy hoạch hạ tầng mới thị trường lại nóng từng đợt, không còn liên tục như trước. Đơn cử, tỉnh Quảng Ninh chính thức công bố quy hoạch 3 phân khu quan trọng nhất của Khu kinh tế Vân Đồn gồm: khu vực Cái Rồng, khu Khu vực Sân bay và khu vực Bắc Cái Bầu thuộc Khu kinh tế Vân Đồn. Đây cũng là cơ sở để triển khai quy hoạch chi tiết dự án, quản lý đầu tư xây dựng, kêu gọi, xúc tiến thu hút đầu tư.

Bên cạnh đó, thông tin tuyến đường rộng 58m, dài 20km kéo dài từ dự án Khu đô thị Phương Đông qua sân golf Ao Tiên dự kiến hoàn thành trong năm 2021 hay tuyến cao tốc Vân Đồn - Móng Cái; tuyến cao tốc Hà Nội - Hạ Long - Vân Đồn - Móng Cái... cũng ít nhiều khiến giá bất động sản tại Vân Đồn rục rịch tăng nhưng mức giá không đạt được đỉnh của giai đoạn 2017 - 2018.

Theo khảo sát, ở thời điểm hiện tại, những lô đất nông, lâm nghiệp diện tích lớn được chào giá từ 2 - 5 triệu đồng/m2, tùy diện tích và vị trí. Mức giá này là có tăng so với những năm 2015 - 2017 khi thị trường còn yên ắng, chưa bị tác động của những cơn sốt ảo. Thế nhưng không có giao dịch nào ghi nhận ở mức giá 5 - 10 triệu đồng/m2 như thời sốt đất.

Sau cú sốc quy hoạch đặc khu kinh tế "hụt" và liên tiếp hơn 2 năm đại dịch Covid-19 khiến thị trường bất động sản Vân Đồn rơi vào trầm lắng, mỗi khi có quy hoạch hạ tầng mới thị trường lại nóng từng đợt, không còn liên tục như trước. Đơn cử, tỉnh Quảng Ninh chính thức công bố quy hoạch 3 phân khu quan trọng nhất của Khu kinh tế Vân Đồn gồm: khu vực Cái Rồng, khu Khu vực Sân bay và khu vực Bắc Cái Bầu thuộc Khu kinh tế Vân Đồn. Đây cũng là cơ sở để triển khai quy hoạch chi tiết dự án, quản lý đầu tư xây dựng, kêu gọi, xúc tiến thu hút đầu tư.

Bên cạnh đó, thông tin tuyến đường rộng 58m, dài 20km kéo dài từ dự án Khu đô thị Phương Đông qua sân golf Ao Tiên dự kiến hoàn thành trong năm 2021 hay tuyến cao tốc Vân Đồn - Móng Cái; tuyến cao tốc Hà Nội - Hạ Long - Vân Đồn - Móng Cái... cũng ít nhiều khiến giá bất động sản tại Vân Đồn rục rịch tăng nhưng mức giá không đạt được đỉnh của giai đoạn 2017 - 2018.

Theo khảo sát, ở thời điểm hiện tại, những lô đất nông, lâm nghiệp diện tích lớn được chào giá từ 2 - 5 triệu đồng/m2, tùy diện tích và vị trí. Mức giá này là có tăng so với những năm 2015 - 2017 khi thị trường còn yên ắng, chưa bị tác động của những cơn sốt ảo. Thế nhưng không có giao dịch nào ghi nhận ở mức giá 5 - 10 triệu đồng/m2 như thời sốt đất.

Tại thời điểm sốt, những mảnh đất có vị trí đẹp ở Hạ Long, Đông Xá, thị trấn Cái Rồng, trong cơn sốt đất giá được đẩy lên tới 40 - 50 triệu đồng/m2 thì nay vẫn vị trí đó, mức giá ghi nhận khoảng từ 40 - 52 triệu đồng/m2, một số lô nằm vị trí xấu giá có thể thấp hơn.

Đất thổ cư gần một số dự án khu đô thị ở Vân Đồn như Thống Nhất, Vương Long, Đoàn Kết, từng bị đẩy giá lên 20 - 30 triệu đồng/m2 thì nay sau gần 4 năm, mức giá giao dịch được ghi nhận phổ biến là từ 20 - 30 triệu đồng/m2, cá biệt, một số lô đất sẽ có mức giá đến 40 triệu đồng/m2 hoặc hơn.

Các lô đất nằm trong các dự án đã gần hoàn thiện vẫn ở mức giá khá cao. Đơn cử như tại Khu đô thị Thống Nhất, đất nền biệt thự đã ghi nhận mức giá khoảng 26 - 28 triệu đồng/m2, có vị trí ở mức giá 30 triệu đồng/m2; đất nền liền kề có giá bán 29 - 30 triệu đồng/m2. Tại dự án Phương Đông, giá mảnh đất liền kề rẻ nhất đang rao bán là 31 triệu đồng/m2, đất biệt thự từ 27 triệu đồng/m2. Các lô đất nền liền kề tại Khu đô thị Ao Tiên (xã Hạ Long, Vân Đồn) cuối năm 2021 được rao bán với mức giá khoảng 30 triệu đồng/m2 thì nay đã điều chỉnh tăng lên 38 - 42 triệu đồng/m2.

Theo anh Nguyễn Hoàng, nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội cho biết, thị trường bất động sản Vân Đồn cũng đã có sự rục rịch trở lại nhưng là do các môi giới thời điểm này hoạt động mạnh mẽ. "Môi giới đổ về vì có thông tin dự án mới. Còn giá bất động sản Vân Đồn hiện tại vẫn tăng nhưng thấy hiếm có người mua. Một số khu vực ăn theo sóng hạ tầng cũng tăng nhẹ nhưng mua bán cũng chỉ giữa giới đầu tư với nhau", anh Hoàng nói.

Anh Nguyễn Quyết, chủ phòng giao dịch tại Quảng Ninh cho biết, 2 năm ảnh hưởng từ dịch bệnh Covid-19 nên mọi hoạt động giao dịch mua bán bất động sản tại Vân Đồn chững lại. Tuy nhiên, sau khi mở cửa trở lại, thị trường bất động sản Vân Đồn đang dần sôi động.

Nguyên nhân là vừa qua Quảng Ninh đồng loạt khởi công 4 dự án với tổng vốn đầu tư vào tỉnh là gần 10.000 tỷ đồng (khoảng 430 triệu USD). Cụ thể, 4 dự án bao gồm: Dự án Cụm công nghiệp Vân Đồn, Tổ hợp khách sạn và căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp Ao Tiên - Cát Linh Vân Đồn, Tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng và giải trí Crystal Holidays Harbour Vân Đồn, Hạng mục Khách sạn và biệt thự nghỉ dưỡng Wyndham garden Sonasea Vân Đồn thuộc dự án Tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbor City.

Do đó, thị trường bất động sản Vân Đồn sẽ còn tiếp tục và tạo ra tín hiệu tích cực trên thị trường. Theo anh Quyết, bất động sản Vân Đồn hiện tại chỉ phù hợp với nhà đầu tư dài hạn không dành cho lướt sóng.

"Sau các bài học sốt nóng lên đặc khu trước đó. Nhà đầu tư hiện nay có khoảng 1/3 là mua ở thực và tệp khách hàng đến từ Cửa Ông, Cẩm Phả, mua nhà với mục đích kinh doanh nhà hàng và dịch vụ du lịch, còn khoảng 2/3 là nhà đầu tư từ các địa phương lân cận và khu vực Hà Nội. Các nhà đầu tư nhìn thấy được tiềm năng dài hạn về du lịch nghỉ dưỡng của Vân Đồn cũng như phát triển kinh tế lâu dài của khu vực này nên đã tìm kiếm bất động sản như của để dành, thay vì đầu tư lướt sóng như trước", anh Quyết nói.

Bên cạnh đó, anh Quyết cho biết, giá bất động sản Vân Đồn so với mặt bằng chung của các khu vực tại miền Bắc là cao nhưng so với thời điểm 2017 - 2018 đã giảm mạnh. Cùng với đó, sau các cơn sốt nóng, nhiều giao dịch ở hiện tại chủ yếu là mua đi bán lại giữa các cá nhân với nhau ở những dự án cũ từ các nhà đầu tư đã "mắc kẹt" ở giai đoạn sốt đất đặc khu.