Thị trường bất động sản lệch pha cung – cầu

Thấy gì sau câu chuyện các "đại gia" BĐS đồng loạt tuyên bố làm nhà ở xã hội?

Novaland, Vingroup, Him Lam, Becamex.... Cùng đầu tư vào nhà ở xã hội, đang tạo nên bức tranh đa màu sắc cho phân khúc BĐS này. Trong đó, một số doanh nghiệp đã theo đuổi dòng sản phẩm giá mềm nhiều năm trước và ghi dấu bằng loạt dự án "sáng đèn" tại thị trường phía Nam.

Góc nhìn từ chuyện "đại gia" đi làm nhà ở xã hội

Chuyện xây nhà cho người có thu nhập trung bình, thấp không còn đơn thuần là phát triển dự án của doanh nghiệp, đó là chuyện của trách nhiệm đối với chốn an cư của một bộ phận lớn người dân trong xã hội.

Những năm qua, khi nguồn cung BĐS cao cấp, hạng sang, trung cấp áp đảo thị trường thì nhà giá bình dân lại "tuyệt chủng" tại các đô thị lớn cũng như dần cạn kiệt tại khu vực vùng ven. Theo các chuyên gia đó là sự bất ổn về mặt xã hội, khi mà nhu cầu nhà cho người thu nhập trung bình - thấp vẫn luôn chiếm tỉ lệ rất lớn trên thị trường địa ốc.

Chủ trương xây dựng nhà ở xã hội cho người dân được phát đi trong nhiều năm qua. Thế nhưng, gần như những quyết tâm để thực hiện chưa thực sự vào guồng khi mà doanh nghiệp còn "vướng" nhiều cái.

Thế nhưng, mới đây, loạt đại gia BĐS như Novaland, Vingroup, Sungroup, Himlam và trước đó là Nam Long Group, Becamex... cùng vào cuộc làm nhà ở xã hội lại cho thấy một góc nhìn khác là sự chia sẻ, đóng góp cho xã hội.

Cụ thể, tại "Hội nghị thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp" diễn ra sáng 1/8/2022, nhiều "ông lớn" BĐS đã cam kết sẽ xây dựng 1,2 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân trong những năm tới. Đây không chỉ là tin vui lớn với người thu nhập thấp, đó còn là niềm tin cho thị trường BĐS nói chung khi mà các đại gia cùng "bắt tay" làm nhà ở xã hội thì tính bền vững cho phân khúc này sẽ cao hơn.

Cụ thể, Tập đoàn Vingroup, phấn đấu 5 năm tới sẽ đầu tư 500.000 căn nhà ở xã hội. Trong khi, Tập đoàn Novaland cũng sẵn sàng nhận nhiệm vụ đầu tư xây dựng 200.000 căn hộ nhà ở xã hội tại các tỉnh thành phía nam và trọng tâm là Tp.HCM. Một "ông lớn" khác là Tập đoàn Him Lam đăng ký tham gia 75.000 căn hộ nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030. Đại diện Tập đoàn Sun Group và Tập đoàn Bitexco cũng đều sẵn sàng tham gia vào mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030.

Được biết, giai đoạn 2008-2013, loạt dự án nhà giá mềm của đơn vị này đã "cháy hàng" vì nhu cầu tiêu thụ ở phân khúc này rất lớn. Như vậy, việc loạt đại gia BĐS tuyên bố sẽ vào làm phân khúc nhà ở xã hội lại càng khẳng định thêm niềm tin rằng: Người dân có nhiều lựa chọn chốn an cư phù hợp tài chính, có chỗ ở chất lượng hơn.

Đằng sau là câu chuyện niềm tin?

Theo một chuyên gia trong ngành, khi đại gia BĐS cùng làm nhà ở xã hội nghĩa là niềm tin về chốn an cư chất lượng của người dân sẽ tăng lên. Đồng nghĩa, thị trường BĐS cũng tin rằng, phân khúc nhà ở bình dân đang dần biến mất trên thị trường BĐS sẽ được "hồi sinh" trở lại khi các đại gia vào cuộc.

Kinh nghiệm phát triển BĐS nhiều năm trên thị trường sẽ không mấy khó khăn để các "ông lớn" xây nhà ở xã hội. Tuy nhiên, giữa câu chuyện nói và làm cũng cần được thực hiện hoá. Với một số doanh nghiệp đã từng làm nhà ở xã hội với loạt dự án "sáng đèn" thì không quá khó để họ phát triển phân khúc này.

Cùng với đó, thị trường BĐS cũng kì vọng sau động thái các ông lớn cùng làm nhà ở xã hội, cơ chế cho phân khúc này sẽ "thông thoáng" hơn, để loại hình này thực sự hiện thực hóa như mục tiêu của Chính phủ đề ra thay vì để người dân trông ngóng nhiều năm qua.

Thực tế, để làm được nhà ở xã hội, phát triển phân khúc này bền vững trên thị trường không phải là chuyện dễ dàng. Đó cũng là lý, những năm qua, dù nguồn cung phân khúc này cạn kiệt, nhu cầu lớn nhưng các doanh nghiệp BĐS lại không mấy "mặn mà". Một doanh nghiệp BĐS cho hay, không mấy người biết rằng đằng sau những sản phẩm nhà giá rẻ là những thách thức đòi hỏi sự nỗ lực rất lớn của chủ đầu tư.

Bởi lẽ, việc thực hiện các dự án giá rẻ phụ thuộc rất nhiều vào giá đất, hạ tầng, số tầng cao xây dựng, tiền sử dụng đất, chất lượng vật liệu... Chủ đầu tư phải nghiên cứu được những yếu tố như xây bao nhiêu tầng là tiết kiệm, thiết kế phải rất hiệu quả để diện tích căn hộ tuy nhỏ nhưng tiện lợi, tốc độ bán sản phẩm phải nhanh để vòng xoay vốn nhanh thì mới tăng tính khả thi của căn hộ dạng này.

"Doanh nghiệp phải bỏ rất nhiều thời gian nghiên cứu và tham khảo các chương trình nhà giá rẻ khắp thế giới để tìm được hướng đi phù hợp nhất với thị trường Việt Nam. Việc xây nhà giá rẻ không khó nhưng nếu chất lượng không đảm bảo thì đôi khi người dân có thu nhập trung bình thà ở thuê cũng không muốn mua", đại diện Nam Long Group từng chia sẻ.

Một ví dụ rõ rệt nhất là chương trình low-cost housing tại Thái Lan. Đây là chương trình rất thu hút khi đưa ra đề án, tuy nhiên sau đó hàng trăm ngàn căn hộ tuy giá rẻ nhưng không thể bán được. Những yếu tố căn bản để những dự án nhà giá rẻ bảo đảm được đầu ra là giá, hạ tầng dịch vụ xung quanh như trường học, chợ, trạm y tế.., chất lượng, và hạ tầng giao thông.

Chưa kể, nếu không có gói hỗ trợ tài chính sẽ rất khó để người có thu nhập thấp tiếp cận được chốn an cư. Việc tiếp cận gói tín dụng 30.000 tỉ đồng lãi suất ưu đãi của Chính phủ, vay 0% lãi suất và không trải nợ gốc đến ngày nhận nhà; hỗ trợ chiết khấu thêm cho đối tượng vay từ gói 30.000 tỉ và cho vay lãi suất ổn định 8% trong 2 năm đầu cũng là cách mà một số doanh nghiệp BĐS đang áp dụng.

Ngoài ra, theo các doanh nghiệp BĐS, dù làm phân khúc nào thì cũng hết thời "ăn xổi ở thì", đòi hỏi sự đầu tư bài bản, chuyên nghiệp. Làm nhà ở giá rẻ đã khó, làm chuyên nghiệp, bài bản tạo tính lâu dài, bền vững lại càng khó hơn. Vì thế, nếu chủ đầu tư không thực sự nỗ lực rất khó để làm phân khúc này.