Thỏa thuận bán tài sản 2,6 tỷ USD của Evergrande đổ bể

'Doanh nghiệp bất động sản có nguy cơ chết trên đống tài sản'

Dòng tiền nhiều doanh nghiệp bất động sản đang bị thiếu hụt, nguy cơ mất thanh khoản khi công ty vẫn còn tài sản nhưng chưa bán được.

Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý về Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 01/2020/TT-NHNN và Thông tư 03/2021/TT-NHNN cơ cấu lại thời hạn trả nợ, miễn, giảm lãi, phí, giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19.

Hiệp hội đánh giá sau hơn một năm rưỡi bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, khối doanh nghiệp bất động sản đã dần kiệt sức, thậm chí có một số đơn vị kiệt sức, nguồn lực bị bào mòn, có nguy cơ bị phá sản, nếu không được Nhà nước hỗ trợ kịp thời thêm.

Trong khi lĩnh vực bất động sản đóng góp khoảng 7-8% GDP cả nước và có liên quan đến hơn 35 ngành nghề khác nhau, đồng thời tạo công ăn việc làm cho hàng triệu người lao động. HoREA theo đó kiến nghị Nhà nước cần có cơ chế chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản vượt qua đại dịch lần này.

Đói dòng tiền, doanh nghiệp đôn đáo đi vay

Hiệp hội này nhấn mạnh "thiếu dòng tiền" là cái khó trực tiếp lớn nhất và đáng quan ngại nhất. Nhiều doanh nghiệp bất động sản không còn tiền để trả lãi vay, trả nợ, không còn tiền để duy trì bộ máy và giữ chân người lao động.

"Doanh nghiệp không còn tiền để cầm cự qua giai đoạn quá khó khăn do các dự án không thể triển khai đúng tiến độ, phải dừng công trình xây dựng, thiếu sản phẩm trong lúc thị trường bị đứng hình, giao dịch sụt giảm mạnh, không bán được sản phẩm, doanh số bán hàng bị rơi thẳng đứng, không thể huy động được vốn như trước đây" HoREA liệt kê.

Doanh nghiệp bất động sản đối mặt nguy cơ mất thanh khoản. Ảnh: Hoàng Hà.

Việc thiếu dòng tiền cũng liên quan trực tiếp đến khó khăn về tín dụng, do lãi suất vay ngân hàng hiện nay chưa giảm như kỳ vọng và doanh nghiệp vẫn phải trả lãi ngân hàng đều đặn hàng tháng.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết thêm doanh nghiệp đang phải đôn đáo đi vay mượn, thậm chí "vay nóng" để trả lương, để duy trì hoạt động tối thiểu và trả lãi ngân hàng, nhất là các khoản vay tín dụng đến hạn.

Theo quy chế hoạt động của ngân hàng, các khoản vay đáo hạn nếu không trả đúng thời gian thì sẽ được ngân hàng tự động chuyển thành khoản nợ xấu. Việc phân loại thành nợ xấu sẽ càng khiến doanh nghiệp khó khăn hơn do không thể tiếp cận được các khoản vay mới.

"Kẹt tiền, kẹt vốn, bị mất thanh khoản là rủi ro lớn nhất của mọi doanh nghiệp phải đương đầu, mặc dù có thể vẫn còn tài sản nhưng do chưa bán được dẫn đến thiếu dòng tiền, nên doanh nghiệp có thể bị "chết trên đống tài sản" của chính mình", theo ông Lê Hoàng Châu.

HoREA cho biết ngân hàng Nhà nước trong 2 năm qua đã chỉ đạo quyết liệt các ngân hàng thương mại thực hiện các giải pháp hỗ trợ khá hiệu quả cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản hầu như chưa được xem xét hỗ trợ thỏa đáng vì vẫn bị coi là lĩnh vực kinh doanh tiềm ẩn rủi ro.

Hiệp hội này đề xuất cho các doanh nghiệp được giảm lãi vay, gia hạn thời gian trả nợ, khoanh nợ đáo hạn, không chuyển sang nợ "xấu" và tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận khoản vay tín dụng mới để thực hiện dự án.

Ngoài ra Hiệp hội cũng kiến nghị hệ thống ngân hàng chủ động xem xét cơ cấu nợ của khách hàng và mở rộng thời gian áp dụng đến ngày 30/6/2022 (Thông tư 03/2021 trước đó chỉ áp dụng với dư nợ phát sinh đến 31/12/2021).

Dòng tiền doanh nghiệp ra sao?

Thực tế trên báo cáo tài chính quý II của nhiều doanh nghiệp cũng đang cho thấy những khó khăn nhất định về dòng tiền kinh doanh, nhất là doanh nghiệp có quy mô trung bình và nhỏ trong ngành.

Hoạt động giao dịch bất động sản gặp trở ngại do dịch bệnh nhưng lợi nhuận các doanh nghiệp trên sàn chứng khoán lại rất khả quan. Thống kê 19 doanh nghiệp trong ngành cho thấy có đến 17 đơn vị báo cáo tăng trưởng lợi nhuận.

Trái ngược với bức tranh lợi nhuận, dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp lại có sự phân hóa rất đáng kể. Các công ty có quy mô lớn và tiềm lực tài chính dồi dào như Vinhomes, Novaland, Phát Đạt vẫn duy trì được dòng tiền dương trong nửa đầu năm.

Một số công ty quy mô nhỏ hơn lại diễn biến tiêu cực. Đơn cử, dòng tiền kinh doanh của Đầu tư Hải Phát khi âm gần 1.550 tỷ đồng. Nguyên nhân chính là do lượng hàng tồn kho doanh nghiệp tăng mạnh 1.455 tỷ đồng và các khoản phải thu tăng thêm 591 tỷ đồng.

Nhờ có dòng tiền đi vay nợ lớn giúp lưu chuyển tuần thuần của Hải Phát chỉ còn âm hơn 550 tỷ đồng. Kết quả này dẫn đến lượng tiền và tương đương tiền chỉ còn 87 tỷ đồng tại cuối tháng 6, giảm mạnh so với con số 603 tỷ đồng hồi đầu năm.

Cen Land cũng có dòng tiền kinh doanh âm đến 885 tỷ đồng trong nửa đầu năm (cùng kỳ dòng tiền dương). Phần thâm hụt dòng tiền chủ yếu là do tăng giá trị tồn kho thêm 1.260 tỷ đồng, khi công ty tăng mua các căn hộ, đất nền từ các chủ đầu tư để bán lại.

Tương tự khi dòng tiền của Nhà Khang Điền diễn biến tiêu cực từ dương 455 tỷ cùng kỳ chuyển sàn âm hơn 840 tỷ đồng trong nửa đầu năm nay. Điều này là do công ty đẩy mạnh thanh toán mạnh các khoản phải trả 752 tỷ đồng và tăng thuế thu nhập doanh nghiệp đã nộp gần 461 tỷ đồng.

Một số đơn vị khác cũng ghi nhận lưu chuyển tiền tệ từ hoạt động kinh doanh âm đáng chú ý như Đầu tư Nam Long, Năm Bảy Bảy, Hodeco, Đất Xanh, Nhà Đà Nẵng...

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh chênh lệch giữa các dòng tiền thu vào - chi ra liên quan đến thu nhập và chi phí của doanh nghiệp và xảy ra thường xuyên trong quá trình sản xuất kinh doanh. Chỉ tiêu này trên báo cáo tài chính sẽ phản ánh khả năng tạo tiền từ hoạt động kinh doanh cơ bản khấu hao tài sản, hàng tồn kho, khoản phải thu, khoản phải trả, thuế thu nhập doanh nghiệp và một số hoạt động kinh doanh khác.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, dòng tiền âm thường cho thấy doanh nghiệp gặp khó trong quá trình tiêu thụ sản phẩm hoặc khó thu hồi tiền... Về lâu dài có thể tác động tiêu cực đến sức khỏe tài chính doanh nghiệp, bị chiếm dụng vốn và gia tăng các khoản chi phí, thâm chí gây nên tình trạng mất khả năng thanh toán.

Số liệu về dòng tiền được tổng hợp tại cuối tháng 6 trên báo cáo tài chính một số doanh nghiệp tiêu biểu. Trong khi đó tình hình thực tế ở các doanh nghiệp có thể đã diễn biến tiêu cực hơn bởi giãn cách xã hội cang được thắt chặt hơn trong tháng 7-8 vừa qua.