Tín dụng bất động sản có đi kèm với nợ xấu?

Cho vay bất động sản chiếm hơn 10% tổng dư nợ: Ngân hàng Techcombank, Sacombank đối diện rủi ro gì?

Dù bất động sản là lĩnh vực được đánh giá có nhiều rủi ro nhưng Ngân hàng Techcombank, Sacombank đang nằm trong nhóm ngân hàng cho nhiều nhất, trên 10%.

Dù bất động sản là lĩnh vực được đánh giá có nhiều rủi ro nhưng Ngân hàng thương mại kỹ thương Việt Nam (Techcombank) vẫn có dư nợ cho vay trên 10%.Ảnh minh họa

Dù biết tăng trưởng tín dụng bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro nhưng cho vay lĩnh vực bất động sản vẫn là xương sống của ngành ngân hàng. Theo báo cáo tình hình kinh tế xã hội Hà Nội 6 tháng đầu năm, cho vay bất động sản ước đạt 114 nghìn tỷ đồng, chiếm 7,6% trong tông dư nợ cho vay của thành phố (hơn 1,5 triệu tỷ đồng).

Nhiều ngân hàng cũng không còn gói hỗ trợ lãi suất nào cho lĩnh vực bất động sản. Động thái này cho thấy cho vay bất động sản đang bị "siết" lại so với thời trước đây.

Hầu hết ngân hàng hiện nay đều duy trì tỷ lệ cho vay trong lĩnh vực bất động sản dưới 7% tổng dư nợ. Tuy nhiên, vẫn có một số ngân hàng có tỷ lệ này vượt trên 10%, với dư nợ hàng chục nghìn tỷ đồng trong đó có Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam (Ngân hàng Techcombank).

Tính tới cuối tháng 6, Techcombank có 166.700 tỷ đồng dư nợ cho vay, tăng gần 6.000 tỷ đồng so với đầu năm. Nhà băng này dành hơn 20.000 tỷ đồng để cho vay trong lĩnh vực bất động sản, xấp xỉ hồi đầu năm.

Ngân hàng Techcombank cho vay tín dụng bất động sản chiếm hơn 10%. Ảnh minh họa

Tương tự, đến hết Quý II/2018, Sacombank đang có hơn 42.000 tỷ đồng dư nợ cho vay các hoạt động liên quan kinh doanh tài sản và dịch vụ tư vấn. Trong số này chủ yếu bao gồm bất động sản và dịch vụ môi giới tư vấn bất động sản.

Số này đã tăng hơn 3.000 tỷ so với đầu năm, nhưng xét về tỷ trọng trên tổng dư nợ cho vay của ngân hàng thì hệ số này lại giảm từ 17,6% xuống còn 17%.

Theo số liệu thống kê, cho vay tiêu dùng vẫn tiếp tục đà tăng trưởng rất mạnh từ cuối năm 2015 đến nay. Theo báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, tăng trưởng tín dụng tiêu dùng năm 2017 là 65% (năm 2016 tăng 50,2%). Xu hướng tăng trưởng tín dụng cao này vẫn tiếp diễn trong 3 tháng đầu năm 2018.

Một điểm đáng chú ý là tín dụng bất động sản hiện chỉ chiếm 8% tổng dư nợ tín dụng cả nước, song lại "ẩn nấp" khá nhiều ở tín dụng tiêu dùng. Những năm gần đây, tín dụng tiêu dùng tăng tới 50 - 60%, chiếm khoảng 17% tổng tín dụng cả nước. Trong đó, hơn 50% tín dụng tiêu dùng được phục vụ nhu cầu vay mua, sửa chữa nhà ở.

Do vậy, Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho rằng, nếu tính toán một cách đầy đủ, kể cả trực tiếp lẫn gián tiếp (qua kênh cho vay tiêu dùng, cho vay xây dựng), thì tổng dư nợ cho vay bất động sản có thể lên tới hơn 20% tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế.

"Thị trường bất động sản đang tiếp tục ấm lên, thu hút mạnh mẽ các nguồn vốn, từ vốn đầu tư trong nước, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), kiều hối... cho đến vốn tín dụng của các ngân hàng. Bất động sản vẫn là kênh rót vốn ưa thích của các ngân hàng thương mại vì lợi nhuận lớn, tài sản đảm bảo ít bị mất giá, có tính thanh khoản cao", Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia nhận định.

Tăng trưởng tín dụng 3 tháng đầu năm dù được đánh giá vẫn đang trong xu hướng tích cực khi hỗ trợ hiệu quả cho tăng trưởng GDP quý I, song nhiều chuyên gia vẫn bày tỏ lo ngại rằng, dòng vốn ngân hàng vẫn đang chảy nhiều vào các lĩnh vực "nóng" như bất động sản, chứng khoán.

Trong giai đoạn trước mắt, khi giải ngân vốn đầu tư công gặp khó, tín dụng có thể là bệ đỡ, nhưng cần kiểm soát chặt dòng chảy của tín dụng. Nếu tín dụng tiếp tục rót vào bất động sản và lách bằng tín dụng tiêu dùng, bong bóng bất động sản có thể xảy ra, gây thêm một lớp nợ xấu mới, chồng lên nợ xấu đang tồn đọng của ngân hàng. Cơn sốt đất nền diễn ra tại TP HCM vào giữa năm 2017 chính là một cảnh báo từ thực tế.

Dù bất động sản là lĩnh vực được đánh giá có nhiều rủi ro nhưng Techcombank, Sacombank vẫn cho vay khá lớn. Ảnh minh họa

Hơn nữa, trước bối cảnh nợ xấu chưa thể xử lý nhanh thì tín dụng nhà, đất càng phải được kiểm soát chặt chẽ hơn. Hiện tại, chất lượng tài sản và tiến trình xử lý nợ xấu của ngân hàng hiện vẫn chưa có nhiều cải thiện; xử lý nợ xấu chậm do năng lực trích lập dự phòng rủi ro của tổ chức tín dụng cũng còn hạn chế, việc phát mại tài sản bảo đảm gặp nhiều khó khăn pháp lý, quá trình tố tụng kéo dài... là những lý do buộc các ngân hàng càng phải thận trọng khi cho vay bất động sản.

Mức tăng trưởng dư nợ cho vay mua nhà quá cao, tiềm ẩn nhiều rủi ro cũng đã được nhiều chuyên gia cảnh báo. Theo tính toán, thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP HCM có quy mô tiêu thụ khoảng 60 - 70 nghìn căn hộ/năm, tương ứng khoảng 8 - 9 tỷ USD.

Với tỷ lệ vay vốn ngân hàng thường phổ biến ở mức 50 - 70% tổng giá trị căn hộ hiện nay, có thể thấy phần đáng kể trong các khoản vay mua nhà được chảy vào thị trường nhà đất, vốn luôn tiềm ẩn yếu tố đầu cơ ở mức cao.

Trước lo ngại rủi ro cho vay bất động sản, Ngân hàng Nhà nước có nhiều động thái siết chặt tín dụng bất động sản. Câu chuyện siết tín dụng vào bất động sản của ngành ngân hàng đang hiển hiện khi tới đây hệ số rủi ro cho vay bất động sản sẽ được nâng lên từ 200% lên 250% bắt đầu từ đầu năm 2019, và con số tương đối về tỷ trọng cho vay bất động sản đang là bao nhiêu mà khiến Ngân hàng Nhà nước phải kiểm soát cho vay lĩnh vực này?

Việc nâng hệ số rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng bất động sản từ 200% lên 250% nhằm hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản.

Những động thái của Ngân hàng Nhà nước đã khiến cho nhiều ngân hàng thương mại bắt đầu "siết" chặt nguồn tín dụng của mình thông qua việc đưa ra các điều kiện vay vốn ưu đãi khắt khe hơn cũng như tăng dần lãi suất cho vay.

Theo tìm hiểu, nếu như trước đây, mức lãi suất cho vay mua nhà, đất tại các ngân hàng thường dao động ở mức 8%-9%/năm, thì nay đã tăng lên khoảng 11% - 12% năm cho các khoản vay trung hạn.

Trong trường hợp khách hàng vay dài hạn, lãi suất còn có thể dao động quanh mức 12,5%. Không chỉ tăng lãi suất cho vay, nhiều ngân hàng cũng đã "siết" chặt hơn trong việc thẩm định giá sản phẩm mang ra bảo đảm.

Cụ thể, trước đây, khách hàng có nhu cầu mua căn hộ, có thể dùng chính căn hộ của mình để cầm cố và ngân hàng có thể cho vay đến 70% giá trị hợp đồng, thì hiện nay, một số ngân hàng chỉ đồng ý cho vay tối đa 50% giá trị.

Hoàng Lâm/Sức Khỏe Cộng Đồng