TPHCM: Nhà đất chậm, môi giới bất động sản “kiếm cơm” nhờ tìm khách thuê nhà

Sau cơn sốt nhà thấp tầng giảm giá tiền tỷ

Sau thời gian liên tục tăng nóng, phân khúc nhà liền kề, biệt thự rơi vào tình trạng không có giao dịch, giá rao bán cũng giảm tiền tỷ.

Trong vài năm trở lại đây, giá biệt thự, nhà liền kề liên tục có sự biến động mạnh về giá bán. Chỉ trong 2 - 3 năm gần đây, mức giá của phân khúc này đã tăng lên gấp 2 - 3, thậm chí những căn nhà dù bỏ không nhiều năm cũng tăng mạnh.

Khảo sát giá liền kề, biệt thự tại một số khu đô thị trên địa bàn Hà Nội hiện nay, đa phần mức giá dao động từ 75 - 300 triệu đồng/m2, tùy vị trí và giá trị khai thác của sản phẩm. Cụ thể, tại khu đô thị Nam An Khánh (Hoài Đức) giá nhà liền kề, biệt thự dao động tư 75 - 130 triệu đồng/m2; khu đô thị Lideco (Hoài Đức), giá dao động từ 70 - 110 triệu đồng/m2; Khu đô thị Vân Canh giá biệt thự, liền kề tại mặt đường 17,5m có giá từ 70 - 110 triệu đồng/m2, còn ở mặt đường 30m có giá từ 110 - 150 triệu đồng/m2; dự án liền kề, biệt thự tại Thanh Đàm (Hoàng Mai) có giá dao động từ 110 - 150 triệu đồng/m2; tại dự án The Manor Central Park giá dao động từ 200 - 430 triệu đồng/m2;...

Điều đáng nói, thị trường bất động sản mới chỉ rơi vào trầm lắng chưa tới nửa năm trở lại đây, nhưng các căn biệt thự, liền kề đã giảm giá hàng tỷ đồng, thậm chí thanh khoản gần như không có. Mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội cũng cho biết, sản phẩm nhà ở thấp tầng (nhà liền kề, biệt thự), lượng giao dịch rất thấp, gần như không có giao dịch do giá bán cao. Các dự án nhà ở thấp tầng tại quận Hà Đông, Hoàng Mai có giá khoảng 200 triệu đồng/m2; tại huyện Mê Linh, một số dự án cũng bị đẩy lên đến 100 triệu đồng/m2...

Theo anh Khắc Tú, một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội, từ năm 2021, thấy phân khúc liền kề, biệt thự tại Hà Nội lên cơn sốt nóng, có trong tay hơn 6 tỷ đồng, gia đình anh quyết định mua một căn liền kề để đầu tư và cho thuê kiếm lời.

"Thời điểm đó, giá liên tục tăng, ngày hôm trước chưa quyết định mua hôm sau đã tăng giá. Thấy vậy, tôi quyết định vay thêm 6 tỷ đồng để mua một căn liền kề tại Hoài Đức, có diện tích 85m2, tương đương hơn 140 triệu đồng/m2, vì căn nhà nằm ở vị trí khá tốt", anh Tú kể.

Tuy nhiên, sau khi mua, việc cho thuê trở nên khó khăn vì vướng tác động của dịch bệnh Covid-19. Song, anh Tú vẫn tự tin sẽ có lãi vì giá vẫn đang tăng mạnh. Đến đầu năm 2022, dù dịch bệnh đã được kiểm soát nhưng việc cho thuê vẫn rất khó, cộng với tình hình thị trường bất động sản chững lại nên anh Tú quyết định rao bán.

"Chật vật giao bán suốt mấy tháng trời nhưng mức giá những người quan tâm đưa ra chỉ khoảng 10 tỷ đồng, một số khác còn trả thấp hơn. Bây giờ nếu bán thì tôi lỗ ngay 2 tỷ trong vòng hơn 1 năm đầu tư, còn nếu cố giữ lại cũng khó cho thuê. Trong khi đó, gia đình tôi vẫn đang gánh nợ, mỗi tháng phải trả hơn 90 triệu đồng cả gốc và lãi", anh Tú kể.

Anh Vũ Thanh Tùng, Giám đốc sàn môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, trong 2 - 3 năm trở lại đây, giá liền kề, biệt thự tăng quá nóng. Nguyên nhân cũng từ việc dịch bệnh dòng tiền không đưa được vào sản xuất nền hầu hết mọi người chuyển sang mua bất động sản kiếm lời, lãi suất ngân hàng rẻ và nguyên vật liệu xây dựng tăng giá khá cao.

Theo anh Tùng, nhiều khu đô thị liền kề và biệt thự dù bỏ hoang, không có người ở nhưng giá cũng tăng đến 2 - 3 lần chỉ sau vài năm. Tuy nhiên, gần đây, phân khúc đất nền ở tỉnh, liền kề, biệt thự thanh khoản rất kém. Bởi các phân khúc này đa phần chưa có nhu cầu thực nhiều.

"Thực chất, hiện nay thị trường bất động sản chững nhưng chủ yếu ở các phân khúc có tính đầu cơ cao, cụ thể là đất nền tỉnh và liền kề, biệt thự tại những khu đô thị chưa có nhiều cư dân. Hơn nữa, liền kề, biệt thự không phục vụ được nhu cầu ở thực, bởi mức giá hàng chục tỷ đồng rất ít người có khả năng mua để ở. Còn nói về đầu tư, đa phần cũng là đi vay ngân hàng hoặc đầu tư chung, giá trị lớn như vậy không phải nhà đầu tư nào cũng xuống tiền một lúc hết", anh Tùng chia sẻ.

Theo vị này cho biết, hiện giá nhà liền kề, biệt thự đã giảm 15 - 20% so với đầu năm. Đa phần đều ở những nơi cư dân vẫn thưa thớt, sản phẩm chưa tạo ra được giá trị khai thác ổn định. "Thời điểm này chỉ những phân khúc phục vụ nhu cầu thực mới có khả năng giữ giá, còn lại có thể sẽ giảm tiếp trong thời gian tới nếu dòng tiền vẫn khó khăn như hiện nay. Khó hơn là dù giá giảm nhưng vẫn không tìm được người mua", anh Tùng nói.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch CLB bất động sản Hà Nội, thị trường giai đoạn này đang hướng tới các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực. Những phân khúc có tính đầu cơ cao như đất nền tỉnh và nhà liền kề, biệt thự bước vào quá trình thanh lọc.

"Những sản phẩm bất động sản tạo được dòng tiền khai thác từ việc cho thuê cũng sẽ bị ảnh hương nhưng không nhiều. Còn những bất động sản như đất nền tỉnh, liền kề, biệt thự nằm ở những khu vực chưa hình thành khu dân cư, trước áp lực tăng lãi suất có thể sẽ xuất hiện làn sóng bán tháo. Tuy nhiên, sẽ không thê thảm như giai đoạn 10 năm trước", ông Điệp nói.

Giao dịch đất nền tại những khu vực từng "nóng" giờ ra sao?