Vì sao thị trường địa ốc 2019 còn những mảng tối?

Thị trường địa ốc 2020: Nhiều thách thức khi tăng khung giá đất

Khung giá đất, bảng giá đất dự kiến sẽ tăng cao đồng loạt ở các địa phương sau khi Chính phủ ban hành khung giá đất mới. Giá nhà đất có nguy cơ sẽ tiếp tục tăng mạnh.

Điều này không chỉ gây khó khăn cho người mua mà nhiều chủ đầu tư mới cũng khó tiếp cận quỹ đất để triển khai dự án.

Các địa phương đã ban hành bảng giá đất mới với mức tăng đến 70% so với năm 2019. Chính phủ cũng vừa ban hành khung giá đất mới cao hơn 20% so với khung giá đất cũ. Trước động thái này, giá nhà đất được dự báo sẽ tăng mạnh trong năm tới và những năm tiếp theo. Dự kiến, bảng giá đất áp dụng cho năm 2020-2024 tại Hà Nội và TP.HCM sẽ tăng bình quân 15-20% so với giá cũ.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), giá nhà đất bao gồm nhiều thành tố, trong đó có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Chẳng hạn, trong giá bán căn hộ chung cư, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10%. Con số này là khoảng 30% đối với nhà phố và khoảng 50% đối với biệt thự.

Do vậy, khung giá đất, bảng giá đất tăng tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà đất tăng. Khi đó, những người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp tại đô thị sẽ khó sở hữu nhà ở hơn.

Cũng theo ông Châu, khung giá đất, bảng giá đất quá cao sẽ đẩy giá trên thị trường bất động sản lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án (trên thị trường sơ cấp), đồng thời tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Giá đất tăng cao trong thời gian tới sẽ đẩy giá bán nhà lên cao, đồng thời doanh nghiệp cũng càng khó tiếp cận đất đai và càng khó giải phóng mặt bằng. Nhìn chung, thị trường 2020 sẽ khắc nghiệt hơn và các doanh nghiệp bất động sản sẽ khó khăn hơn rất nhiều.

Đồng quan điểm trên, ông Ngô Quang Phúc - TGĐ Phú Đông Group cho rằng, với các dự án bất động sản nhà ở, tiền đất thường chiếm 10-14% giá thành. Do đó, khi giá đất tăng, giá bán nhà đất chắc chắn phải tăng. Không những thế, chi phí về đất tăng còn kéo theo tất cả các sản phẩm liên quan đến ngành xây dựng như xi măng, sắt thép, gạch... cũng sẽ tăng giá theo, từ đó đẩy giá thành nhà đất lên cao.

Nếu giá đất tăng cao, doanh nghiệp mới khó gia nhập thị trường sẽ khiến nguồn cung ngày càng khan hiếm. Sức mua bất động sản nhà ở rất mạnh nhưng không có hàng để bán kéo theo hệ luỵ là đẩy giá nhà đất lên cao. Người dân, nhất là những người có thu nhập trung bình trở xuống càng khó có cơ hội sở hữu nhà ở. Đồng thời, doanh nghiệp cũng khốn đốn vì chi phí vốn đội lên nhiều lần, lãi vay ngân hàng tăng và đặc biệt là bị mất cơ hội kinh doanh.

Nhìn nhận về sự tác động của khung giá đất đến giao dịch thị trường 2020, ông Phúc cho hay, thị trường sẽ đối mặt với nhiều thách thức hơn. Mặc dù có các yếu tố thuận lợi như lượng cầu ở thực vẫn trong xu hướng tăng trưởng, sự ổn định về kinh tế vĩ mô... nhưng sự khó khăn và thách thức vẫn chiếm ưu thế. Khó khăn đến từ lượng tiền cung ứng vào bất động sản đang có xu hướng giảm, lượng cung sản phẩm bất động sản dành cho người có nhu cầu ở thực tiếp tục khó khăn.

Nhu cầu đầu tư, đầu cơ bất động sản trở nên thận trọng hơn, hàng tồn kho bất động sản cao cấp chưa hấp thụ hết. Đặc biệt, nếu bảng giá đất mới điều chỉnh tăng với biên độ gần 20% thì sẽ khiến giá bất động sản có xu hướng tăng mạnh, làm tăng chi phí đầu vào của các chủ đầu tư.

Tất các những điều trên sẽ ảnh hưởng đến mức thanh khoản của thị trường trong năm 2020. Giá bán sẽ có sự điều chỉnh và lực cầu có thể sẽ giảm.

Tương tự, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cao cấp CBRE cho rằng, giá đất tăng sẽ gây khó khăn lớn đến việc phát triển dòng sản phẩm nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Khung giá đất tăng thì tất yếu chi phí vốn sẽ bị đội lên rất cao. Từ đó, giá bán sản phẩm cũng sẽ bị đẩy lên. Tại các khu vực như quận Thủ Đức, quận 2 và quận 9, giá đất đang tăng mạnh, đây là một thách thức lớn và khó giải quyết trong bối cảnh giá đất đang ngày càng tăng và cơ sở hạ tầng không được cải thiện.

Cũng theo nhận định của bà Dung, muốn phát triển nhà cho người có thu nhập thấp cần có quỹ đất với giá vừa phải. Muốn làm được như vậy, nhiều doanh nghiệp phải đi ngày càng xa thành phố, ở những vùng ven nơi có quỹ đất rẻ phù hợp triển khai. Tuy nhiên vấn đề của các khu vực mới là cơ sở hạ tầng hiện tại chưa có sự phát triển mạnh. Khó đáp ứng được các điều kiện sống thiết yếu nên rất khó để người mua nhà lựa chọn.

Về giải pháp cho việc khung giá đất, nhiều chuyên gia hiến kế có thể tăng thuế với bất động sản. Nếu thuế tăng thì về lâu dài, giá sẽ giảm. Hơn nữa, khi thuế cao, lượng người đầu cơ sẽ giảm, giá sẽ thấp do quan hệ cung cầu quyết định.

Theo Phương Uyên

Diễn đàn doanh nghiệp