Xây dựng khung giá đất giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn

Hài hòa lợi ích quyền sử dụng đất

Dự thảo Luật đất đai sửa đổi đã hoàn thiện đồng bộ các chính sách nhằm giải quyết hài hòa lợi ích giữa người có đất bị thu hồi với Nhà nước và nhà đầu tư.

Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường TRẦN HỒNG HÀ khẳng định: Sửa đổi Luật đất đai lần này thể chế hóa Nghị quyết 18 của Trung ương, với những người bị thu hồi đất thì đời sống của họ tại khu tái định cư phải tốt hơn nơi ở cũ, bảo đảm lợi ích của người bị thu hồi đất.

Xóa bỏ cơ chế hai giá đất

- Nghị quyết số 18-NQ/TW chủ trương bỏ khung giá đất, đồng thời yêu cầu xây dựng cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, chủ trương này được cụ thể ra sao trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, thưa Bộ trưởng?

Khung giá đất hiện nay được quy định cho một thời gian khá dài 5 năm, làm căn cứ cho địa phương ban hành Bảng giá đất, không được cao hơn 30% khung giá. Khung giá đất chỉ quy định mức tối thiểu, tối đa theo vùng và địa bàn trong khi đó, thị trường bất động sản vận động, thay đổi liên tục làm cho mức giá bị giới hạn trong khung giá rất nhanh trở nên lạc hậu, thấp xa so với thị trường, nhất là tại các thành phố.

Việc bỏ Khung giá đất thì bảng giá đất sẽ tiệm cận với giá đất cụ thể và góp phần tiến tới dần xóa bỏ cơ chế hai giá, giảm thất thoát, tăng thu cho ngân sách nhà nước. Đây là chủ trương đúng đắn của Nghị quyết số 18-NQ/TW.

Thể chế chủ trương này, dự Luật đất đai đã quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất. Trong đó phương pháp định giá tiếp cận các tiêu chuẩn định giá quốc tế hiện nay. Tuy nhiên, ngay cả các phương pháp định giá tiếp cận các chuẩn mực quốc tế thì các thông tin đầu vào khác nhau sẽ cho ra kết quả khác nhau.

- Nhiều ý kiến cho rằng nếu làm tốt phương pháp định giá đất thì thị trường đất đai sẽ minh bạch, công bằng. Tuy nhiên, căn cứ vào đâu để có thông tin thị trường thưa Bộ trưởng?

Chúng ta cần phải xác định các thửa đất chuẩn, điều tra xác định được dữ liệu giá đất theo thị trường. Để làm được việc này, dự luật đề xuất các quy định: Áp thuế chuyển quyền sử dụng đất thông qua bảng giá để người sử dụng đất khai báo đúng giá giao dịch thực tế từng bước thiết lập được hệ thống giá đất thị trường.

Các giao dịch về quyền sử dụng đất của các dự án phải qua sàn. Thực hiện thanh toán giao dịch không dùng tiền mặt để quản lý được dòng tiền. Có chế tài để xử lý đối với trường hợp không khai báo, đăng ký giá đúng giá trị giao dịch trên thị trường.

Với các quy định trên cùng với cơ chế giao đất theo đấu giá, chúng ta sẽ thu thập và xây dựng được dữ liệu giá đất đầy đủ, khách quan. Khi chúng ta có hệ thống giá đất thị trường đủ dày, được cập nhật thường xuyên, theo vùng giá trị, chúng ta hoàn toàn có thể định giá đúng giá trị thực phù hợp với giá phổ biến của thị trường.

Không đánh thuế chồng thuế

- Thực tế khoảng 70% khiếu kiện phức tạp những năm gần đây liên quan tới đất đai, theo ông đâu là nguyên nhân, điều này sẽ được khắc phục thế nào trong sửa đổi Luật đất đai?

Quá trình tổng kết Nghị quyết số 19-NQ/TW và tổng kết thi hành Luật đất đai cho thấy khiếu kiện liên quan đến thu hồi đất chủ yếu do các nguyên nhân: Định giá đất bồi thường ở một số nơi chưa đúng giá trị thị trường; các điều kiện về tái định cư chưa đảm bảo bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ; chưa ưu tiên tái định cư tại chỗ; vướng mắc liên quan đến nguồn gốc đất để xác định bồi thường; chuẩn bị phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa được các cấp chính quyền quan tâm đúng mức, nhất là phương án giải quyết tạo việc làm mới, chuyển đổi nghề đảm bảo sinh kế bền vững cho người có đất bị thu hồi để người dân đồng thuận và yên tâm khi bàn giao đất cho nhà nước. Ngoài ra, còn có nguyên nhân do chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành; chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật...

Để khắc phục được tình trạng khiếu kiện, dự Luật đã hoàn thiện đồng bộ các chính sách nhằm giải quyết hài hòa lợi ích giữa người có đất bị thu hồi với Nhà nước và nhà đầu tư:

Thứ nhất hoàn thiện các quy định về định giá đất để để giá bồi thường cho người sử dung đất đảm bảo phù hợp với giá thị trường. Đa dạng các hình thức bồi thường về đất đối với hộ gia đình, cá nhân như ngoài việc bồi thường bằng đất có cùng mục đích, bằng tiền, thì có thể được bồi thường bằng đất khác mục đích hoặc nhà ở nếu địa phương còn quỹ đất, quỹ nhà ở và người sử dụng đất có nhu cầu. Nếu phải giải tỏa nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân thì được thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Thứ hai là thực hiện công khai minh bạch ngay từ khâu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trước khi chuyển dịch đất đai cần lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trong đó phương án tái định cư sẽ gồm địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá nhà tái định cư; dự kiến bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi người dân biết.

Trường hợp người có đất ở thu hồi , nhà ở chung cư được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường về đất ở không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu.

Luật đất đai đã hoàn thiện đồng bộ các chính sách nhằm giải quyết hài hòa lợi ích giữa người có đất bị thu hồi với Nhà nước và nhà đầu tư

Thứ ba, ngoài chính sách bồi thường, dự thảo Luật cũng quy định các chính sách hỗ trợ ổn định đời sống, đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp; đối với doanh nghiệp bị ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh có hỗ trợ hỗ trợ cho thuê đất để tiếp tục sản xuất kinh doanh đối đây là chính sách điều tiết hài hòa đối với người sử dụng đất.

Chúng tôi cũng đề xuất một chính sách xã hội là hỗ trợ cho người dân sau khi chuyển dịch đất đai như với người yếu thế, tuổi cao, bệnh tật không có khả năng sản xuất thì sẽ quan tâm chăm sóc cuộc sống của họ.

- Một vấn đề trong dự thảo luật rất được quan tâm đó là người dân sử dụng đất vượt hạn mức sẽ bị đánh thuế, vậy hạn mức bị áp thuế là bao nhiêu và phương pháp đánh thuế sẽ như thế nào để đảm bảo công bằng?

Lần này ban soạn thảo đã thực hiện tinh thần đảm bảo ổn định, kế thừa và phát triển, mọi thay đổi trong luật phải đánh giá kỹ tác động, đặc biệt tác động đến người dân, doanh nghiệp. Mọi chính sách đề ra đều phải được áp dụng có lộ trình, tính toán không tạo ra những đột biến mà người dân phải đóng góp thêm tiền.

Đánh thuế cao với người sử dụng nhiều nhà, nhiều đất nhưng để khả thi cần phải bám sát vào hạn mức sử dụng đất của từng địa phương. Tuy nhiên, cũng phải tính đến việc chúng ta đang khuyến khích tập trung, tích tụ đất đai để sản xuất. Vậy nên chỉ đánh thuế cao đối với các trường hợp lãng phí không sử dụng đất còn đối với những người có nhiều đất nhưng phục vụ sản xuất, kinh doanh mang lại giá trị khác thì thuế sẽ không đánh chồng thuế.

- Với các dự án chậm tiến độ được xử lý ra sao trong Luật đất đai sửa đổi thưa Bộ trưởng?

Dự Luật lần này sẽ chuyển quản lý Nhà nước bằng mệnh lệnh hành chính nhiều khi rất khó thực hiện sang áp dụng đồng bộ công cụ kinh tế, quy hoạch, hành chính để điều tiết các quan hệ đất đai nhất là đối với các dự án chậm đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ thực hiện dự án.

Luật quy định cụ thể điều kiện giao đất, cho thuê đất, tham gia đấu giá, đấu thầu dự án để loại trừ các nhà đầu tư kém năng lực như: phải có năng lực tài chính để bảo đảm thực hiện dự án theo tiến độ; phải ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư; không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác trên địa bàn cả nước.

Tiến độ thực hiện dự án, thời gian đưa đất vào sử dụng sẽ được ghi trong quyết định chủ trương đầu tư, quyết định giao đất. Nếu thực hiện chậm tiến độ dự án thì nhà đầu tư phải trả thêm một khoản thu bổ sung, hoặc áp mức thuế lũy tiến để buộc đưa đất vào sử dụng và trong trường hợp chuyển nhượng thì phải chịu thêm thuế giá trị gia tăng khi chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng khu đất được giao cho tổ chức, cá nhân khác).

- Vâng! Xin cảm ơn Bộ trưởng.